Tekst jest fragmentem książki „Przedsiębiorstwo usługowe. Studia przypadków” Beaty Filipiak i Aleksandra Panasiuka (red. nauk.) (Wydawnictwo C.H. Beck, 2009). Zamieszczenie w celach informacyjnych za zgodą Wydawcy.

Notkę o książce znajdziesz tutaj:
http://wiedzaiedukacja.eu/archives/13891

Szacowanie wartości gruntów jako narzędzie wspierające proces inwestycyjny

Charakterystyka przedsiębiorstwa

Firma funkcjonuje w branży usługowej, jej działalność polega na organizacji konferencji, bankietów, wesel, cateringu oraz innych form żywieniowych takich jak żywienie zbiorowe np. kolonistów, uczniów szkół podstawowych oraz przedszkoli. Działalność gospodarcza ma charakter wyłącznie usługowy, zarówno lokalny jak i międzynarodowy; firma obsługuje rynek województwa zachodniopomorskiego oraz rynki zagraniczne, m.in. niemiecki, belgijski i francuski. Odbiorcami usług są klienci indywidualni, instytucje publiczne oraz przedsiębiorstwa.

Przedsiębiorstwo zatrudnia 5 osób, jego siedziba mieści się w Szczecinie, w dzielnicy przygranicznej. Składają się na nią pomieszczenie biurowe oraz hala umożliwiająca kompleksowe przygotowanie posiłków; znajdują się tu dwie chłodnie, zaplecze do wstępnej obróbki produktów, sterylne pomieszczenie do przygotowywania posiłków, magazyn na przyprawy, magazyn na opakowania, pomieszczenie do dezynfekcji żywności, pomieszczenie techniczne oraz zaplecze socjalne dla pracowników. Przedsiębiorstwo nie posiada własnych pomieszczeń służących do organizacji imprez.

Charakter prowadzonej działalności opiera się na dwóch różnych procesach – procesie produkcji żywności (ściśle powiązanym ze świadczeniem usług) oraz procesie świadczenia usług. Proces produkcyjny jest wykonywany wyłącznie na potrzeby zamówień związanych z organizacją konferencji, bankietów, wesel czy innych form żywienia zbiorowego. Pomieszczenia do produkcji wraz z zapleczem techniczno-socjalnym znajdują się w siedzibie firmy. Proces świadczenia usług odbywa się poza siedzibą firmy – w dowolnym miejscu wskazanym przez klienta. Gotowe produkty rozwożone są samochodami–chłodniami, przewóz pozostałych sprzętów (koniecznych przy organizacji) oraz personelu zorganizowany jest na zasadach outsourcingu. Przedsiębiorstwo dba o najwyższą jakość dostarczanej żywności oraz wysoką jakość usług zapewniającą satysfakcję klientowi.

Firma funkcjonuje na rynku od roku 1995. Długi okres prowadzonej działalności pozwolił na wypracowanie stabilnej pozycji na rynku usług cateringowych. Konkurencję w tym sektorze stanowią firmy cateringowe, restauracje i bary, jednakże ze względu na brak warunków do zaawansowanego procesu produkcji żywności (jakim dysponuje przedsiębiorstwo) nie są one w stanie świadczyć usług dla większej liczby odbiorców.

Mocną stroną przedsiębiorstwa są m.in. doświadczenie, mobilność usług, dobra organizacja pracy, warunki produkcji zgodne z HACCP, słabą stroną natomiast jest brak możliwości oceny jakości świadczonych usług (brak restauracji, sali weselnej, punktu gastronomicznego) oraz zmiany kadrowe.

Firma wykorzystała już wszystkie proste możliwości rozwoju, poprzez marketing, wejście na rynki zagraniczne, współpracę z firmami zagranicznymi działającymi w branży usługowej organizującymi przyjęcia, wesela, bankiety i inne imprezy wymagające usług żywieniowych.

Opis problemu

Dla rozwoju firmy niezbędne jest pozyskanie gruntu pod inwestycję związaną z wybudowaniem obiektu gastronomicznego o wysokim standardzie. Punkt ten pozwoliłby na organizację wesel, bankietów, szkoleń i innych usług (np. wypoczynkowych) w powiązaniu z usługą żywieniową. Przedsiębiorstwo widzi w tej inwestycji szansę na rozwój, ale własna baza lokalowa i noclegowa pozwoli również na wzbogacenie oferty usługowej i rozwój działalności (firma często była jedynie podwykonawcą usługi gastronomicznej dla firm zajmujących się kompleksową obsługą klienta).

Przedsiębiorstwo chce inwestować w rejonie nadmorskim, gdyż upatruje w tej lokalizacji szansy na zwiększenie atrakcyjności swoich usług. Impreza w połączeniu z korzystną lokalizacją (a taką daje położenie nadmorskie) stwarza szansę na zwiększenie obrotów firmy. Położenie nadmorskie jest ponadto korzystne z punktu widzenia lokalizacji siedziby firmy, gdzie odbywa się również proces przygotowania usługi gastronomicznej (nieznaczna odległość). Dlatego też przedsiębiorstwo rozważa pas nadmorski województwa zachodniopomorskiego, a zwłaszcza wszystkie lokalizacje (miejscowości nadmorskie) mające dogodny dojazd i niezbyt dużą odległość od siedziby firmy (maksymalnie 150 km).

Barierą dla przedsiębiorstwa jest ryzyko inwestycyjne, związane ze zmianą cen gruntów niezabudowanych. Firma zbiera informacje dotyczące cen gruntów w miejscowościach nadmorskich. Podłożem problemu decyzyjnego jest duża rozbieżność cen za nieruchomości gruntowe niezabudowane, nawet w obrębie tej samej miejscowości. Ryzyko inwestycji związane jest z właściwym oszacowaniem ceny potencjalnego gruntu pod zainwestowanie oraz efektywne zaplanowanie sposobu i źródła finansowania.

Przedsiębiorstwo, pomimo samodzielnej analizy rynku cen nieruchomości, nie potrafi dokonać wartościowania atrybutów nieruchomości, tym samym prawdopodobieństwo efektywnego zainwestowania w działkę gruntu staje się niskie. Firma nie korzysta z pomocy rzeczoznawców majątkowych w celu oszacowania wartości gruntów, które są przedmiotem zainteresowania, gdyż przedmiotem potencjalnej inwestycji jest kilka działek położonych w różnych miejscowościach, a koszt opinii dotyczącej jednej to ok. 700 zł, natomiast czas realizacji wynosi ok. dwóch tygodni.

Rozwiązanie problemu

Głównym problemem jest podejście do oceny ryzyka związanego z oszacowaniem wartości nieruchomości. Jakie czynniki i informacje powinny zostać uwzględnione, aby wybrać nieruchomość korzystną z punktu widzenia procesu świadczenia usług? Jakie wykorzystać metody, aby przedsiębiorstwo nie utraciło płynności finansowej i mogło dalej się rozwijać?

Na potrzeby eliminacji ryzyka, związanego z nabyciem gruntu po cenie nieodzwierciedlającej jego wartości, stworzono symulację oszacowania wartości gruntu pod planowaną inwestycję. Dla potrzeb określenia wartości nieruchomości (po konsultacji z rzeczoznawcą majątkowym) wyspecyfikowano cechy rynkowe, kategorie wariantowe tych cech oraz ich wagi, które odwzorowują rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych w pasie nadmorskim w województwie zachodniopomorskim.

Na podstawie tych informacji oraz informacji na temat cen nieruchomości podobnych (min. 11 cen – uwarunkowania prawne dotyczące stosowania metody korygowania ceny średniej określa Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego § 4.4), zebranych przez firmę, możliwe staje się oszacowanie prawdopodobnej (opłacalnej dla inwestora) ceny nieruchomości gruntowej, będącej przedmiotem zainteresowania przedsiębiorstwa.

Następnie należy omówić cechy i ich kategorie wariantowe, które mają wpływ na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych, położonych w pasie nadmorskim w województwie zachodniopomorskim. Zadaniem przedsiębiorstwa jest scharakteryzowanie przedmiotu inwestycji pod względem cech i wariantów, adekwatnie do stanu rzeczywistego, tj. na dzień zakupu gruntu. Charakterystyki przedmiotu inwestycji może dokonać sam inwestor lub osoba niezależna, która w sposób logiczny przypisze podane warianty cech do kupowanej działki.