Tekst jest fragmentem książki „Wycena nieruchomości przedsiębiorstw” Jana Konowalczuka (Wydawnictwo C.H. Beck, 2009). Zamieszczenie w celach informacyjnych za zgodą Wydawcy.

Notkę o książce znajdziesz tutaj:
http://wiedzaiedukacja.eu/archives/18833

Formalizacja prawna wyceny i kategorii wartości

Formalizacja wyceny nieruchomości ma swoje źródła przede wszystkim w wiedzy naukowej związanej z zasadami formułowanymi przez metodologię ekonomii, tworzącą podstawy teorii wyceny, które mają nadawać temu procesowi obiektywny charakter. Różnice w przyjętych koncepcjach teoretycznych mają fundamentalne znaczenie dla zróżnicowania wyceny nieruchomości, w tym stosowanych metod wyceny i rodzajów określanych wartości. Zasadnicza formalizacja wyceny nieruchomości w wielu krajach odbywa się jednak poprzez wprowadzanie przepisów prawnych, które tworzą podstawy praktycznej działalności rzeczoznawców majątkowych. Przyjmowane w poszczególnych krajach zasady wyceny kształtowane są w różnych warunkach społeczno-politycznych, ekonomicznych i prawnych. Powoduje to zróżnicowanie podstaw koncepcyjnych wyceny nieruchomości oraz wpływa na praktyczne aspekty funkcjonowania systemu szacowania nieruchomości.

Silna formalizacja prawna wyceny nieruchomości w Polsce powiązana z państwowym systemem uprawnień zawodowych powoduje, że w praktyce gospodarczej wykorzystywane są najczęściej te rodzaje wartości, które zostały przewidziane i zdefiniowane w przepisach prawa. Nie wyklucza to jednak szacowania innych rodzajów wartości nieruchomości, nieprzewidzianych w przepisach, a regulowanych w umowie między właścicielem nieruchomości a rzeczoznawcą majątkowym. Takie rodzaje wartości mogą być wykorzystywane do celów wyceny niesformalizowanych w przepisach prawa.

Kryteria wyodrębnienia rodzajów wartości regulowanych przez państwo zostały podporządkowane praktycznym potrzebom związanym przede wszystkim z ingerencją władzy w kwestie metodyki związanej z celami dotyczącymi:
•    gospodarowania mieniem publicznym,
•    pobierania podatków i opłat,
•    regulacji kwestii odszkodowań za nieruchomości, w tym przy wywłaszczaniu i reprywatyzacji,
•    nadzoru nad sektorem finansowym gospodarki.

Wobec braku tradycji związanych z pozaprawnymi (zwyczajowymi) regulacjami zasad wyceny oraz przy braku innych unormowań przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami nadano, w zakresie kategorii wartości i zasad wyceny, charakter uniwersalny i powszechny. Przepisy tam zawarte uznano za obowiązujące przy wszystkich celach wyceny, z wyłączeniem celu dotyczącego scalania i wymiany gruntów (art. 149 u.g.n.).

Przyjęte podstawowe założenia dla kategorii wartości rynkowej i odtworzeniowej miały w chwili wprowadzania regulacji prawnych silny związek z ówczesnym stanem i potrzebami gospodarki. Aktualnie zauważalny jest przejściowy charakter tych regulacji. Przepisy tworzone były w latach dziewięćdziesiątych XX w., pod presją konieczności zerwania z dominującymi nierynkowymi sposobami wyceny, które obejmowały odrębne wyceny gruntów (metodami administracyjnymi) i części składowych (budynków, budowli i drzew), przy wykorzystywaniu do wyceny przede wszystkim kategorii kosztów budowy. Spowodowało to przyjęcie podstawowego podziału między metodami rynkowymi i nierynkowymi poprzez odróżnienie uniwersalnie pojmowanej wartości rynkowej od wartości odtworzeniowej uznanej za kategorię bezwzględnie nierynkową.
Obowiązująca podstawowa definicja wartości rynkowej, zawarta w art. 151 ust. 1 u.g.n., brzmi: „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy”.

Polska definicja wartości rynkowej nie odbiega znacząco strukturą i zakresem szczegółowych warunków od definicji wartości rynkowej MSW, która brzmi: „Wartość rynkowa jest definiowana jako: szacowana kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za składnik mienia, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku”.

W MSW odmiennie jednak uregulowano klasyfikację rodzajów wartości, wprowadzając podstawowy podział obejmujący jedną kategorię wartości rynkowej i wiele rodzajów wartości nierynkowych. Dla stanowczo i rygorystycznie definiowanej w MSW wartości rynkowej ustalono konieczność spełnienia następujących założeń:
•    nie można modyfikować warunków zawierania transakcji,
•    poszukiwany jest potencjał nieruchomości poprzez próby ustalania optymalnego sposobu użytkowania,
•    przyjmuje się metody wyceny właściwe dla poszczególnych rodzajów nieruchomości (danego rynku), które najlepiej odwzorowują faktycznie występujące procesy decyzyjne uczestników tych rynków.

Zapewnia to wartości rynkowej definiowanej w MSW obiektywny charakter i umożliwia jej oszacowanie przy użyciu podejścia porównawczego, podejścia kapitalizacji dochodu obejmującego analizę zdyskontowanych strumieni pieniężnych oraz podejścia kosztowego. Wybór określonego sposobu wyceny dokonywany jest wyłącznie przez rzeczoznawcę, który powinien przyjąć metodę odzwierciedlającą charakter szacowanej nieruchomości oraz okoliczności, w jakich na rynku najprawdopodobniej zawarta zostanie transakcja dotycząca nieruchomości. Zgodnie z MSW każde z podejść prowadzi do określenia wartości rynkowej, jeżeli zostanie właściwie zastosowane poprzez wnioskowanie oparte na informacjach i danych rynkowych.

Różnice dotyczące warunków stosowania poszczególnych podejść do wyceny wynikają z przyjęcia w MSW następujących regulacji:
•    w podejściu porównawczym – możliwość wykorzystania do wyceny także cen ofertowych i wartości odnotowanych w katastrach („rejestry i ogłaszane oferty”), w warunkach polskich dopuszczalne jest wykorzystanie cen ofertowych przy ustalaniu hierarchii cech rynkowych, a także w ograniczonym zakresie przy analizach zmian cen rynkowych;
•    w podejściu dochodowym – wskazania na koszty jako element kalkulowany oraz odnoszenie wartości do optymalnego wykorzystania nieruchomości („odzwierciedlając dany poziom ryzyka strumień dochodu, który generuje największy zysk”);
•    w podejściu kosztowym – wskazania na porównawczy charakter metody, która poprzez koszty poszukuje informacji z rynku („w zastępstwie kupna danego składnika”).

Najistotniejsze różnice dotyczą podejścia kosztowego, które w warunkach polskich nie korzysta z rynkowej perspektywy w zakresie wyceny części składowych nieruchomości. Jest to także powodem wyodrębnienia w krajowej metodyce dodatkowego podejścia mieszanego. Obejmuje ono metodę kosztów likwidacji i metodę pozostałościową, które stanowią kombinację podejścia kosztowego oraz dochodowego (lub porównawczego) i mogą prowadzić do określenia wartości rynkowej. Regulacje metodyczne MSW wyróżniają kategorię wartości rynkowej oraz grupę wartości nierynkowych, które są określane przy wykorzystaniu takich samych metod wyceny jak wartość rynkowa, ale uwzględniają cechy prawne lub techniczno-użytkowe i funkcjonalne nieruchomości z indywidualnej perspektywy – odmiennej od poglądów typowych uczestników rynku.